Wie Viel Nebenkosten Nachzahlung Sind Normal

Das Wichtigste in Kürze

Neben­kosten­abrechnung prüfen – darauf kommt es an

Verspätete Forderung nicht bezahlen. Der Vermieter hat in der Regel nur zwölf Monate nach Ende eines Abrechnungs­zeitraums (meist das Kalender­jahr), um eine sich aus der Betriebs­kosten­abrechnung ergebende Nach­zahlung zu verlangen. Haben Sie die Betriebs­kosten­abrechnung später erhalten, müssen Sie Nach­forderungen nicht mehr bezahlen. Dice Auszahlung eines Guthabens können Sie allerdings immer noch verlangen.

Leerstand. Wenn eine Wohnung im Haus im Abrechnungs­jahr ganz oder teil­weise leer stand, lid der Vermieter die Betriebs­kosten für diese Wohn­einheit zu über­nehmen. Er darf sie nicht auf andere Miet­parteien umlegen.

Reparatur- und Verwaltungs­kosten. Ausgaben für Reparaturen im Haus oder im Garten sowie Verwaltungs­kosten des Vermieters sind nicht umlage­fähig. Haben Sie den Hausmeister zum Beispiel während des Jahres bei Reparatur­arbeiten oder bei Verwaltungs­arbeiten – etwa Wohnungs­über­gaben – gesehen, kann der Vermieter nicht 100 Prozent seiner Lohn­kosten auf die Mieter umlegen.

Gewerberäume. Gibt es in Ihrem Miets­haus auch Gewerberäume wie etwa ein Eating house, muss der Vermieter dice darauf entfallenden Betriebs­kosten gesondert abrechnen, wenn sie sonst zu einer ins Gewicht fallenden Mehr­belastung der Wohn­raummieter führen würden.

Auffällige Kosten­steigerungen. Vergleichen Sie die einzelnen Positionen Ihrer aktuellen Betriebs­kosten­abrechnung mit alten Abrechnungen. Bitten Sie den Vermieter um eine Erklärung, wenn Kosten für von ihm ausgewählte Dienst­leister – etwa Garten­pflege, Hausmeister, Gebäude­reinigung, Aufzugwartung – stark gestiegen sind. Der Vermieter muss zwar nicht immer den billigsten Dienst­leister auswählen. Er hat aber das Gebot der Wirt­schaftlich­keit zu beachten.

Sons­tige Kosten. Manche Vermieter rechnen unter dem Begriff „Sons­tige Kosten" alles Mögliche ab, was nicht unter die herkömm­lichen sixteen Positionen des Betriebs­kostenkatalogs passt (Paragraf 2 Betriebskostenverordnung, Nummer 1 bis sixteen). Es dürfen nur regel­mäßige wieder­kehrende und notwendige Betriebs­ausgaben umge­legt werden, dice namentlich schon im Miet­vertrag unter der Rubrik „Sons­tige Kosten" aufgeführt waren. Das können etwa Ausgaben für eine regel­mäßige Dach­rinnen­reinigung sein. Einmalige Ausgaben etwa für eine akute Ungezieferbekämpfung sind keine umleg­baren Betriebs­kosten. Auch jähr­liche Miet­kosten für Rauchmelder können nicht auf die Mieter umge­legt werden.

Wohn­fläche. Messen Sie die Fläche Ihrer Wohnung nach und vergleichen Sie ihre Werte mit den in der Betriebs­kosten­abrechnung angegebenen Werten. Siehe auch: alle Details zur Wohnfläche. Da viele Neben­kosten nach der Wohn­fläche auf dice Mieter verteilt werden, bringt eine Wohnung, die tatsäch­lich kleiner als angegeben ist, Erspar­nisse bei der Betriebs­kosten­abrechnung.

Muster­brief und Buch. Mit unserem Musterbrief „Widerspruch gegen Nebenkostenabrechnung" können Sie sich gegen inhalt­lich falsche oder zu spät erstellte Betriebs­kosten­abrechnungen wehren. Weitere Musterformulare und hilf­reiche Tipps zu alltäglichen Problemen im Mieter­alltag rund um Miet­vertrag, Kaution, Miet­minderung oder Modernisierung finden Sie in unserem Mieter-Set.

Welche Nach­zahlung kommt 2023 auf mich zu?

Durch den Krieg in der Ukraine sind dice Kosten für Gas und Heizöl heftig in Bewegung. Anfang März 2022 kostete der Liter Heizöl zum Beispiel rund zwei Euro. Im Sommer 2020 lag der Preis pro Liter bei nur rund 40 Cent. Es ist sehr wahr­scheinlich, dass viele Mieter im kommenden Jahr mit hohen Nach­zahlungen rechnen müssen. Wer seinen Vermieter fragt, zu welchem Preis er zuletzt Brenn­stoff einge­kauft hat, kann mit unserem Nachzahlungsrechner abschätzen, wie hoch die Nach­zahlung nächstes Jahr bei der Betriebs­kosten­abrechnung für das Jahr 2022 ausfällt – und recht­zeitig Geld zur Seite legen.

Die 17 Positionen der Betriebs­kosten­ver­ordnung

Bei den Betriebs­kosten handelt es sich um alle neben der Miete entstehenden Kosten der Hausbe­wirt­schaftung, die der Vermieter auf seine Mieter umlegen darf. Deshalb werden dice Betriebs­kosten auch Neben­kosten genannt. Im Prinzip ist es unerheblich, welcher Begriff verwendet wird. Entscheidend ist aus Mietersicht: Der Vermieter kann nicht alle Kosten, die ihm bei der Bewirt­schaftung seiner vermieteten Immobilie im Laufe eines Jahres entstehen, auf seine Mieter umlegen.

Was nicht zu den Neben­kosten gehört

Umleg­bar sind grund­sätzlich nur Ausgaben, die zu einer der 17 Positionen des Betriebs­kostenkatalogs der Betriebs­kosten­ver­ordnung (Paragraf two Betriebskostenverordnung) gehören. In der Betriebs­kosten­ver­ordnung steht auch, was nicht zu den Neben­kosten gehört: dice Verwaltungs­kosten sowie die Instandhaltungs- und Instandset­zungs­kosten, sprich: dice Reparatur­kosten (Paragraf i Absatz 2 Betriebskostenverordnung).

Öffent­liche Lasten

Der Vermieter darf dice Grund­steuer umlegen, nicht aber die Grund­erwerb­steuer. Wenn der Vermieter für einen Gewerbe­betrieb im Haus erheblich mehr Grund­steuer zahlen muss als für Wohn­raum, lid er dice Gesamt­kosten der Grund­steuer entsprechend zu kürzen, bevor er sie auf die Mieter der Privatwohnungen umlegt. Das gilt auch für dice Grund­steuer auf vermietete Stell­plätze, wenn nicht jeder im Haus einen Park­platz hat.

Wasser­versorgung

Der Vermieter darf den Verbrauch nach Zählerstand abrechnen sowie Grund­gebühr, Wartungs­kosten, Betriebs­strom für den Wasser­zähler und die Kosten der Abrechnung umlegen. Kosten für die Erwärmung des Wassers werden unter „Warm­wasser" abge­rechnet.

Entwässerung

Abrechen­bar sind Entwässerungs­gebühren oder die Kosten einer Entwässerungs­anlage.

Heizung

Der Vermieter darf die Kosten des Zentralhei­zungs­betriebs einschließ­lich Abgas­anlage und Eich­kosten umlegen. Kommt die Wärme nicht von seiner Zentralhei­zung, sondern wird sie ins Haus geliefert, kann der Vermieter den Wärmepreis des Lieferanten berechnen („Fern­wärme"). Auch Wartungs- und Reinigungs­kosten einer Etagenhei­zung darf der Vermieter berechnen. Chapeau er die Geräte zur Verbrauchs­erfassung gemietet, darf er die Miete dafür umlegen. Sind in den Wohnungen Gasetagenhei­zungen installiert, and then darf der Vermieter jedenfalls deren Reinigungs- und Wartungs­kosten umlegen.

Warm­wasser

Der Vermieter darf die Betriebs­kosten für die zentrale Erwärmung des Wassers sowie dice Reinigung und Wartung von Warm­wasser­geräten abrechnen.

Verbundene Versorgung

Kommt die Wärme für die Heizung und dice Wasser­erwärmung aus einer zentralen Anlage („verbundene Versorgung"), sind die Brenn­stoff­kosten umlage­fähig. Sie müssen aber rechnerisch getrennt werden.

Aufzug

Wird im Haus ein Fahr­stuhl betrieben, and then kann der Vermieter die Kosten für Betriebs­strom, Aufsicht, Über­wachung und Wartung auf den Mieter umlegen. Eine Umlage von Instandset­zungs- und Verwaltungs­kosten ist allerdings nicht möglich. Hat der Vermieter mit einer Firma einen Vertrag geschlossen, der neben der Wartung auch die Reparatur vorsieht (Voll­wartungs­vertrag), muss er xxx bis l Prozent für angefallene Reparaturen heraus­rechnen.

Straßenreinigung und Müll­beseitigung

Umlage­fähig. Das sind zum Beispiel Kosten für Müll­tonnen, Müll­schlu­cker und Kompressor­anlagen. © Getty Images

Stets umlage­fähig sind laufende Kosten für Straßenreinigung und Müll­entsorgung. Dazu zählen auch Ausgaben für die Schnee- und Eisbeseitigung (Winter­dienst). Nur gelegentlich anfallende Kosten wie beispiels­weise für Spermüll-, Garten­abfall- oder Schutt­abfuhr oder für Entrümpelung dürfen nur dann umge­legt werden, wenn diese keinem individuellen Verursacher zuge­rechnet werden können. Befindet sich im Haus ein Müll­schlu­cker oder eine Müll­kompressor­anlage, so sind auch die Betriebs­kosten einer solchen Einrichtung umlage­fähig.

Sperr­müll­beseitigung: Zu Streit führt häufiger dice Frage, ob ein Vermieter die Kosten für die Beseitigung von Sperr­müll, den Unbe­kannte illegal auf Gemein­schafts­flächen wie Hof, Hausflur oder Kellergang abge­stellt haben, auf alle Mieter des Hauses über die Betriebs­kosten­abrechnung umlegen darf.
Die Faust­regel dazu: Ja, darf er, solange der Vermieter regel­mäßig (jähr­lich oder in größeren Abständen) Sperr­müll beseitigen lässt, dice Müll­beseitigung also nicht nur eine einmalige Entrümpelungs­aktion state of war (Bundes­gerichts­hof, Az. VIII ZR 137/09, Urteil vom 13. Januar 2010). Das hat zuletzt auch noch einmal das Amts­gericht Berlin-Mitte bestätigt (Az. 151 C 89/18, Urteil vom 14. Januar 2020). Recht­lich können nur solche Ausgaben Betriebs­kosten sein, die laufend bei der Bewirt­schaftung eines Hauses entstehen. Einmal­ausgaben sind definitions­gemäß keine Betriebs­kosten und können demnach nicht umge­legt werden.

Beleg­einsicht: In der Betriebs­kosten­abrechnung führen Vermieter die Kosten für dice normale Müll­abfuhr und sons­tige Entsorgungs­kosten nicht getrennt auf. Wer vermutet, dass in der Abrechnung unter der Gesamt­summe „Kosten der Müll­beseitigung" unzu­lässiger­weise auch Ausgaben für eine einmalige Entrümpelungs­aktion stecken, bekommt nur Klarheit, wenn er sein Recht auf Einsicht in die Belege beim Vermieter wahr­nimmt.

Müll­ver­ursacher bekannt: Kann der Vermieter die illegale Abfall­entsorgung jedoch einem Mieter zuordnen, etwa weil es sich um Sperr­müll handelt, den ein ausgezogener Mieter in seiner Wohnung zurück­gelassen hat, können dice Entsorgungs­kosten nicht umge­legt werden. Dann muss der Vermieter Erstattung seiner Ausgaben direkt vom Verursacher einfordern.

Gebäude­reinigung und Ungezieferbekämpfung

Vermieter können Kosten für ein beauftragtes Reinigungs­unternehmen sowie Putz­mittel­kosten auf den Mieter umlegen. Putzt der Hausmeister, sind dice Personal­kosten dort abzu­rechnen. Sie dürfen nicht zweimal angesetzt werden.

Mieter putzt selbst: Sind die Mieter laut Miet­vertrag verpflichtet, das Treppen­haus nach einen „Kehr­plan" („Kehr­woche") selbst zu reinigen, kann der Vermieter keine Ausgaben für die Reinigung durch eine Fremdfirma auf dice Mieter umlegen (Amts­gericht Leipzig, Az. 168 C 5604/17; Amts­gericht Köpenick, Az. 17 C 394/12). Will der Vermieter dice Reinigungs­arbeiten nach Abschluss des Miet­vertrages doch wieder in fremde Hände geben und über die Betriebs­kosten abrechnen, benötigt er dafür dice Zustimmung des Mieters. Aber: Kommt der Mieter seinen Putz­pflichten nicht nach, kann der Vermieter nach einer Abmahnung die Arbeit von einer Firma machen lassen und dice Kosten als Schaden­ersatz vom Mieter verlangen.

Garten­pflege

Sach- und Personal­kosten für die Grün­anlagen- und Spiel­platz­pflege können umge­legt werden. Über­nimmt der Hauswart die Pflege, sind die Ausgaben entsprechend zu kürzen.

Baumfäll­kosten. Muss ein morscher Baum gefällt werden, darf der Vermieter die Kosten bei der Betriebs­kosten­abrechnung als „Kosten der Garten­pflege" auf die Mieter umlegen (Bundes­gerichtsof, Az. VIII ZR 107/20). Im BGH-Autumn hatte die Fällung einer xl Jahre alten Birke rund 2 500 Euro gekostet. 415 Euro davon wurden der Mieterin auferlegt, dice schließ­lich gegen ihre Betriebs­kosten­abrechnung klagte. Sie hatte argumentiert, dass Baumfäll­kosten nicht „regel­mäßig" anfallen würden und damit definitions­gemäß keine Betriebs­kosten seien. Dies sah der BGH anders: Die Fällung morscher Bäume magazine nur in größeren Zeit­intervallen nötig sein. Das reiche aber aus, um von „regel­mäßigen" Kosten zu sprechen.

Beleuchtung von Gemein­schafts­flächen

Umleg­bar sind Strom­kosten für die Beleuchtung von Treppen­haus, Gemein­schafts­räumen und Außen­bereich. Reparatur­kosten für die Beleuchtungs­anlage sind nicht umlage­fähig.

Schorn­steinfeger

Schorn­steinfeger. Er soll Glück bringen, kostet aber auch Geld – das sich der Vermieter zurück­holen darf. © Getty Images / Philartphace

Berechnet werden dürfen die Kehr­gebühren, soweit sie nicht schon als Heizungs­kosten berechnet sind.

Versicherungen

Der Vermieter darf Kosten zum Beispiel für eine Wohngebäudeversicherung und eine Grundbesitzerhaftpflichtversicherung umlegen, ebenso die Kosten für die Öltank­versicherung oder Glas­versicherung. Ausgaben für private Versicherungen wie eine Rechts­schutz­versicherung allerdings nicht.

Hauswart/Hausmeister

Der Vermieter darf den Lohn für einen Hauswart umlegen, nicht jedoch die Kosten von Reparaturen, die dieser im Einzelnen durch­geführt lid. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, das Miet­objekt auf eigene Kosten in einem gebrauchs­fähigen Zustand zu erhalten. Ebenso wenig dürfen Verwaltungs­arbeiten, die der Hausmeister durch­führt, auf den Mieter umge­legt werden. Unter Umständen müssen hier auch entsprechende Kosten­anteile für die Verwaltungs- und Instandset­zungs­arbeiten heraus­gerechnet werden.

Betriebs­kosten für „faulen" Hausmeister? Erledigt ein Hauswart seine Arbeit (etwa Gebäude­reinigung oder Winter­dienst) schlecht, berechtigt das Mieter nach Ansicht vieler Gerichte nicht, dice Betriebs­kosten für den Hauswart/Hausmeister zu bean­standen (Amts­gericht Oldenburg, Az. 11 C 62/12 (XXVIII) oder Amts­gericht Dresden, Az. 140 C 4830/05). Allerdings darf der Mieter die Miete wegen der mangelhaften Arbeiten eventuell um ein paar Prozent kürzen. Voraus­setzungen ist allerdings, dass Mieter dem Vermieter den Mangel sofort anzeigen (am besten mit Fotos). Sie dürfen mit der Anzeige nicht warten bis die Betriebs­kosten­abrechnung im Brief­kasten ist.

Kabel­anschluss, Antennen­anschluss

Der Vermieter darf monatliche Grund­gebühren für den Kabel­anschluss sowie Wartungs- und Betriebs­kosten für die Antennen- oder Verteiler­anlage berechnen – einmalige Anschluss­gebühren muss der Mieter hingegen nicht über­nehmen, ebenso wenig Reparatur­arbeiten, die keine Wartungs­arbeiten darstellen.

Das (baldige) Ende der Umlage von TV-Kabel­gebühren

Gemein­samer Kabel­anschluss errichtet vor dem i. Dezember 2021. Mieter, die in einem Haus leben, in dem vor dem one. Dezember 2021 ein gemein­samer Kabel­anschluss existierte („Breitbandnetz­verteiler­anlage"), zahlen über ihre Betriebs­kosten maximal bis Ende Juni 2024 weiter fürs Kabel­fernsehen (Über­gangs­frist). Vermieter können den Haus­anschluss beim Kabelanbieter mit Wirkung ab dem 1. Juli 2024 in der Regel ohne Einhaltung einer Kündigungs­frist kündigen. Kündigt der Vermieter den Vertrag mit dem Anbieter nicht, darf er die TV-Kabel­gebühren nicht mehr auf die Mieter umlegen, muss sie also selbst zahlen.

Allerdings: Dice Kosten des Betriebs­stroms der Television-Anlage sind weiter umleg­bar.

Gemein­samer Kabel­anschluss errichtet nach dem 30. November 2021. Installiert der Vermieter ab dem one. Dezember 2021 im Haus ein neues Breibandnetz, gilt keine Über­gangs­frist. Heißt: Das Verbot, die Boob tube-Kabel­gebühren als Betriebs­kosten auf die Mieter umzu­legen, greift sofort – nicht erst am 1. Juli 2024.

Die Kosten des Betriebs­stroms der Anlage dürfen nur dann auf die Mieter umge­legt werden, wenn die neue Anlage voll­ständig mittels Glasfaser mit einem öffent­lichen Netz mit sehr hoher Kapazität verbunden ist und der Mietzer seinen Anbieter von öffent­lich zugäng­lichen Tele­kommunkations­diensten über seinen Anschlus frei wählen kann.

Möglich: Zusatz zum Miet­vertrag. Auch wenn die Umlage über die Betriebs­kosten künftig verboten ist, können die Miet­parteien außer­halb der Betriebs­kosten­abrechnung, in einer Zusatz­ver­einbarung zum Miet­vertrag, regeln, dass der Vermieter dem Mieter über eine Verteiler­anlage im Haus Kabel­fernsehen stellt und der Mieter diesen Anschluss (anteilig) bezahlt. Das kann zum Beispiel für Mieter interes­sant sein, die mit dem „Haus­angebot" zufrieden sind, sich as well nicht selbst um die Television receiver-Versorgung kümmern möchten. Diese Zusatz­ver­einbarung können Mieter beim Vermieter stets unter Einhaltung einer Monats­frist kündigen – sofern das Miet­verhältnis schon 24 Monate oder länger besteht.

Neu: Umlage der Betriebs­kosten­position „Glasfaser­bereits­stellungs­entgelt". Hat ein Vermieter neue Glasfaserleitungen im Haus verlegen lassen, darf er das „Glasfaser­bereit­stellungs­entgelt" auf die Mieter umlegen. Die Umlage dieses Entgelts ist aber in der Höhe begrenzt und auch nur zeitlich befristet möglich: Das Entgelt darf pro Jahr und Wohn­einheit maximal sixty Euro betragen. Mieter müssen es maximal fünf Jahre lang bezahlen. Wenn das Geld nicht gereicht chapeau, um den Glasfaser­anschluss zu refinanzieren, darf die Umlage auf bis zu neun Jahre erweitert werden.

Wäsche

Kosten für Strom, Wartung und Reinigung des gemein­samen Wasch­kellers dürfen umge­legt werden, Wasser­kosten nur, soweit sie nicht schon unter „Wasser­versorgung" verbucht wurden. Umleg­bar sind auch Kosten für Trockner oder Bügel­automaten.

Sons­tige Kosten

Der Vermieter muss schon im Miet­vertrag konkret aufzählen, welche Kosten der Hausbe­wirt­schaftung er künftig als „Sons­tige Kosten" in der Betriebs­kosten­abrechnung auf die Mieter umzu­legen gedenkt. Wichtig: Hierbei muss es sich um regel­mäßig wieder­kehrende und notwendige Kosten handeln. Zu den „sons­tigen Kosten" können etwa Ausgaben für die Dach­rinnen­reinigung zählen, wenn diese ausdrück­lich im Miet­vertrag erwähnt sind und regel­mäßig nötig sind.

Rauchmelder. Chapeau der Vermieter die in den Miet­wohnungen installierten Rauchwarnmelder nicht gekauft, sondern nur gemietet, darf er die jähr­lichen Miet­kosten nicht im Rahmen der Betriebs­kosten­abrechnung als „sons­tige Kosten" auf die Mieter umlegen. Das hat der Bundes­gerichts­hof entschieden (Az. Eight ZR 379/20). Ihrem Wesen nach sind solche Miet­kosten Anschaffungs­kosten. Und diese können nur dann als Betriebs­kosten umge­legt werden, wenn es die Betriebs­kosten­ver­ordnung ausdrück­lich erlaubt. Zu Rauchmeldern sagt dice Betriebs­kosten­ver­ordnung jedoch nichts. Allerdings: Wenn Vermieter die Rauchwarnmelder kaufen, dürfen sie die Miete erhöhen (mehr dazu im Artikel FAQ Rauchmelder).

Then viel Zeit hat der Vermieter mit der Abrechnung

Wenn Mieter die Neben­kosten­abrechnung in den Händen halten, sollten sie zunächst prüfen, ob der Vermieter über­haupt recht­zeitig abge­rechnet chapeau. Kam die Abrechnung zu spät, kann der Mieter eine Aufforderung zur Nach­zahlung in der Regel komplett ignorieren. Der Vermieter muss inner­halb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungs­zeitraums abrechnen. Der Abrechnungs­zeitraum ist im Miet­vertrag geregelt und fällt in der Regel mit dem Kalender­jahr zusammen. Ist ein Jahr vergangen, hat der Vermieter as well bis zum 31. Dezember des darauf­folgenden Jahres Zeit, um abzu­rechnen.

Wichtig: Die Frist gilt nur als gewahrt, wenn der Brief recht­zeitig im Brief­kasten des Mieters liegt. Kommt er zu spät, ist keine Nach­zahlung fällig. Fordert der Vermieter sie dennoch ein, können Mieter sich mit unserem Musterbrief wehren. In seltenen Ausnahme­fällen hat der Vermieter Verzögerungen recht­lich nicht zu vertreten und darf an sich verspätete Positionen doch noch nach­träglich abrechnen:

Grund­steuer in der Neben­kosten­abrechnung

Setzt dice Gemeinde rück­wirkend dice Grund­steuer neu fest, kann der Vermieter eine vorläufige Abrechnung noch nach der Jahres­frist nachbessern (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 264/12).

Verspätete Abrechnung bei vermieteter Eigentums­wohnung

Vermieter erhält Hausgeld­abrechnung zu spät. Nicht entschuldigt ist ein vermietender Wohnungs­eigentümer, wenn er gegen­über seinem Mieter verspätet abrechnet, weil der Verwalter der Eigentümer­gemeinschaft die Hausgeld­abrechnung zu spät erstellt hat. Rein interne Gründe recht­fertigen keine verspätete Abrechnung (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 249/15). In einem solchen Fall muss der Vermieter notfalls selbst in die Belege bei der Haus­verwaltung schauen, die auf den Mieter entfallenen Neben­kosten ermitteln und dice Betriebs­kosten­abrechnung für ihn erstellen.

Gerichts­streit unter Eigentümern. Ist ein Rechts­streit zwischen den Wohnungs­eigentümern um die Heiz­kosten in der Wohn­anlage der Grund für eine verspätete Betriebs­kosten­abrechnung, ist der Vermieter gegen­über dem Mieter entschuldigt (Country­gericht München, Az. 31 S 11267/17). Die Folge: Erstellt der vermietende Eigentümer die Betriebs­kosten­abrechnung für seinen Mieter erst nach Abschluss des Rechts­streits, muss der Mieter zahlen, wenn sich eine Nach­zahlung ergibt.

Wenn der Vermieter keine Neben­kosten­abrechnung schickt

Manche Vermieter schi­cken keine Betriebs­kosten­rechnung. Den Mieter freuts, weil er dann auch keine Nach­forderung begleichen muss. Nach Ablauf der Abrechnungs­frist sollte er dennoch seinen Vermieter anschreiben und auf einer Neben­kosten­abrechnung bestehen. Denn es könnte auch sein, dass die monatlichen Voraus­zahlungen die tatsäch­lichen Betriebs­kosten über­steigen, dem Mieter also ein Guthaben zusteht. Der Mieter kann nichts verlieren, wenn er so vorgeht: Eine Betriebs­kosten­abrechnung, dice der Mieter nach Ablauf der Abrechnungs­frist erhält, berechtigt den Vermieter zwar nicht mehr dazu, Nach­forderungen zu stellen, Guthaben muss er aber immer noch auszahlen. Auch Einwände gegen dice (an sich verspätete) Abrechnung, aus denen sich eventuell ein noch größeres Guthaben ergibt, darf der Mieter immer noch geltend machen.

Neben­kosten­abrechnung prüfen – Formale Fehler

Ist dice Neben­kosten­abrechnung recht­zeitig einge­troffen, sollten Mieter sie zunächst auf formale Fehler prüfen. Nur eine formal korrekte Neben­kosten­abrechnung kann Ansprüche auf eine Nach­zahlung begründen. Formal fehler­hafte Abrechnungen sind hingegen schlichtweg unwirk­sam und können vom Mieter ignoriert werden. Häufige formale Fehler sind:

Falscher Absender. Der Vermieter muss in der Abrechnung kennt­lich machen, dass sie von ihm stammt. Dafür sollte mindestens im Brief­kopf seine Anschrift aufgeführt sein. Wird die Abrechnung durch eine Haus­verwaltung oder einen anderen Vertreter erstellt, der dem Mieter gegen­über zuvor noch nicht in Erscheinung getreten ist, muss der Abrechnung eine entsprechende Voll­macht beigelegt werden.

Falscher Adressat. Die Neben­kosten­abrechnung muss ordnungs­gemäß an den Mieter adressiert sein. Bei mehreren Mietern genügt laut Recht­sprechung des Bundes­gerichts­hof dice Adressierung an einen Mieter.

Falsches Abrechnungs­objekt. Das Abrechnungs­objekt muss in der Abrechnung eindeutig mit Anschrift, Lage der Wohnung im Haus und Wohnungs­nummer bezeichnet sein.

Falscher Abrechungs­zeitraum. Die Abrechnung lid sich grund­sätzlich auf einen Abrechnungs­zeitraum von zwölf Monaten zu erstre­cken. Ein längerer Zeitraum ist stets unzu­lässig. Zieht ein Mieter jedoch unterjäh­rig ein oder aus, verkürzt sich der Zeitraum entsprechend vom letzten Abrechnungs­termin bis zum vereinbarten Über­gabetermin der Wohnung. Beginn und Ende des Abrechnungs­zeitraums sind in der Regel im Miet­vertrag vereinbart und müssen nicht mit dem Kalender­jahr über­einstimmen. Möglich ist beispiels­weise auch ein Abrechnungs­zeitraum vom 1. Juli eines Jahres bis zum thirty. Juni des Folge­jahres.

Mangelnde Nach­voll­zieh­barkeit. Der Vermieter ist verpflichtet, die angefallenen Gesamt­kosten gegliedert nach den einzelnen Neben­kosten­positionen über­sicht­lich und nach­voll­zieh­bar darzustellen. Dies ist der Autumn, wenn die Abrechnung für einen durch­schnitt­lich juristisch und betriebs­wirt­schaftlich gebildeten Mieter aus sich heraus verständlich ist. Zusätzlich muss klar erkenn­bar sein, nach welchem Verteilungs­schlüssel die Kosten auf den einzelnen Mieter umge­legt wurden. Hierbei können je nach Neben­kosten­art auch mehrere Verteiler­schlüssel zur Anwendung kommen, solange dies in einer für den Mieter rechnerisch nach­voll­zieh­baren Weise erfolgt. Neben den angefallenen Kosten muss die Abrechnung zudem Auskunft über dice vom Mieter geleisteten Voraus­zahlungen geben.

Neben­kosten­abrechnung prüfen – Inhalt­liche Fehler

Mieter sollten ihre Neben­kosten­abrechnung anhand folgender Stich­punkte auf inhalt­liche Fehler über­prüfen:

Nur Leistungen aus dem Betriebs­kostenkatalog zählen

Wenn Mieter die Neben­kosten­abrechnung erhalten haben, sollten sie Posten für Posten durch­gehen und nach Positionen durch­schauen, die gar nicht auf Mieter umge­legt werden dürfen. Dazu zählen Verwaltungs- und Reparatur­kosten, aber auch Bank- und Konto­gebühren.

„Sons­tige Kosten" genauer ansehen

Anlass zu weiterer Recherche ist gegeben, wenn in der Betriebs­kosten­abrechnung Positionen auftauchen, die nicht im Betriebs­kostenkatalog der Betriebs­kosten­ver­ordnung enthalten sind. Das könnten recht­lich „sons­tige Kosten" sein, die aber nur unter engen Voraus­setzungen über­haupt vom Mieter zu tragen sind:

Erstens muss dice Kosten­art bereits ausdrück­lich schon im Miet­vertrag stehen.

Und zweitens muss es sich um regel­mäßig wieder­kehrende und notwendige Kosten handeln, die dem Vermieter durch das Eigentum oder den Gebrauch der Immobilie entstehen. Das kann im Einzel­fall umstritten sein.

Beispiel Dach­rinnen­reinigung: Der Vermieter hat im Miet­vertrag ausdrück­lich aufgenommen, dass die Mieter des Hauses die Kosten der Dach­rinnen­reinigung zu über­nehmen haben. Das allein sagt aber noch nichts darüber aus, ob die Mieter recht­lich zur Zahlung verpflichtet sind. Wird dice Dach­rinne des Hauses über­haupt in regel­mäßigen Abständen über­haupt gereinigt? Und ist das auch objektiv notwendig? Wenn das Haus von vielen Bäumen umgeben ist und deshalb der Vermieter die Dach­rinne turnus­mäßig reinigen lässt, sind die Ausgaben umleg­bare Betriebs­kosten (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 167/03).

Keine umleg­baren Neben­kosten

Lässt der Vermieter den Reinigungs­dienst aber zum Beispiel immer nur unregelmäßig kommen, wenn ein großer Sturm eine Verstopfung in der Rinne verursacht lid, sind die Kosten recht­lich keine umleg­baren Neben­kosten. Weil dice Beur­teilung, ob Ausgaben Betriebs­kosten sind oder nicht, stark von den Umständen des Einzel­falls abhängen, wird auch oftmals vor Gericht darüber gestritten. Häufiger Streit­punkt sind etwa auch die Kosten für das Fällen von Bäumen. Die meisten Gerichte gehen davon aus, dass Einzel­aktionen wie das Fällen von alten und kranken Bäumen nicht umge­legt werden können (siehe aber auch Die 17 Positionen der Betriebskostenverordnung, Punkt „Garten­pflege").

Beispiel Notdienst­pauschale: Nach Ansicht des Amts­gerichts Berlin-Charlottenburg zählt auch eine „Notdienst­pauschale" nicht als umlage­fähige Betriebs­kosten­position. Die Kosten für einen Notdienst, den Mietern etwa am Wochen­ende bei Heizungs­ausfall anrufen können, sind keine Gebrauchs­kosten, sondern klassische Bereit­schafts­kosten. Sie gehören (wie auch dice Kosten für ein Haus­verwaltungs-Büro, das bei Schäden während der normalen Öffnungs­zeiten angerufen werden kann) zu den allein vom Vermieter zu tragenden Verwaltungs­kosten (Urteil vom 21. Februar 2018, Az. 215 C 311/17). So sieht es auch das State­gericht Berlin (Urteil vom 30. Januar 2019, Az. 64 S 25/18).

Eigentums­wohnung – Hausgeld­abrechnung reicht nicht

Insbesondere Privatleute, die ihre Eigentums­wohnungen vermietet haben, reichen als Betriebs­kosten­abrechnung an ihren Mieter manchmal einfach die Hausgeld­abrechnung weiter, die sie vom Verwalter der Wohnungs­anlage erhalten haben. Dice Hausgeld­abrechnung in der Eigentümergemeinschaft ist aber im Verhältnis zum Mieter keine taugliche Betriebs­kosten­abrechnung, weil darin auch Positionen stecken, dice ein Mieter gar nicht bezahlen muss. So etwa die Verwaltungs­kosten (Kosten des Verwalters, Konto­führungs­gebühren für das Hausgeld­konto) und Reparatur­kosten, außerdem die Instandhaltungs­rück­lage der Eigentümer.

Für den Vermieter selbst ist das schlichte Weiterreichen seiner Hausgeld­abrechnung in einem Punkt nachteilhaft: Die Grund­steuer, die er zu entrichten lid ist in der Hausgeld­abrechnung nicht erfasst. Er darf sie aber auf den Mieter umlegen.

Stimmt der Verteiler­schlüssel?

Mieter sollten über­prüfen, ob der Vermieter in der Abrechnung den Umlagemaß­stab anwendet, der laut Miet­vertrag vorgegeben war. Enthält dieser keine Regelung, richtet sich die Verteilung grund­sätzlich nach der Wohn­fläche (Paragraf 556a Absatz 1 Satz ane Bürgerliches Gesetzbuch). Lediglich die verbrauchs­abhängigen Neben­kosten, insbesondere Heiz­kosten, werden in der Regel über­wiegend nach dem individuellen Verbrauch abge­rechnet. Heiz­kosten sollen nach der Heiz­kosten­ver­ordnung zu fifty Prozent und höchs­tens zu 70 Prozent nach dem Verbrauch auf die Nutzer einer Zentralhei­zung verteilt werden.

Die Mieter einer Eigentums­wohnung müssen beim Verteiler­schlüssel besonders acht geben. Denn die Wohnungs­eigentümer verteilen die Bewirt­schaftungs­kosten ihrer Wohn­anlage unter­einander oftmals nach den sogenannten Miteigentums­anteilen (MEA), die auf eine Wohnung entfallen. Steht im Miet­vertrag aber die Wohn­fläche als Verteilungs­schlüssel, zahlt der Mieter über­proportional viele Betriebs­kosten, wenn dice Miteigentums­anteile der Wohnung größer sind als das Verhältnis Wohn­fläche zur Gesamt­wohn­fläche des Hauses.

Sind alle Voraus­zahlungen in der Neben­kosten­abrechnung erfasst?

Manchmal sind in der Neben­kosten­abrechnung nicht alle Voraus­zahlungen erfasst, die ein Mieter im Laufe eines Jahres an den Vermieter über­wiesen hat. Deshalb sollten Mieter die Abrechnung darauf­hin prüfen. Wichtig für Mieter, dice im Abrechnungs­zeitraum die Miete etwa wegen Schimmels oder Heizungs­ausfall ordentlich und zu Recht gemindert haben: Nicht selten berück­sichtigen Vermieter in der Abrechnung berechtigte Miet­minderungen nicht. Das kann zu erhöhten Nach­zahlungen führen. Wie sich dice Minderung rechnerisch auf die Betriebs­kosten­abrechnung auswirkt, ist leider sehr kompliziert ("Vermieter muss Mietminderung beachten"). Wer hohe Minderungs­beträge hatte, sollte die Abrechnung daher von einem Fach­anwalt für Mietrecht zur Anwaltsauskunft des Anwaltvereins oder dem örtlichen Mieterverein über­prüfen lassen.

Dice Wohnungs­größe spielt eine große Rolle

Ist die Betriebs­kosten­abrechnung zu hoch, kann das auch daran liegen, dass der Abrechnung eine falsche Wohn­fläche zugrunde liegt. Viele Betriebs­kosten­positionen werden nach dem Verhältnis der Einzel­wohn­fläche zur Gesamt­wohn­fläche des Miets­hauses auf den jeweiligen Mieter umge­legt. Ein Vermieter kann im Miet­vertrag zwar auch andere Verteilungs­schlüssel vorschreiben, etwa dass die Kosten für die Garten­pflege nicht nach der Wohnungs­größe verteilt werden, sondern das dice Ausgaben pro Wohnung, also zu gleichen Anteilen, getragen werden müssen. Steht zum Umla­geschlüssel aber nichts im Miet­vertrag, ist die Wohn­fläche der vom Gesetz vorgegebene Verteilungs­maßstab.

Es gilt also der Grund­satz: Der Mieter einer großen Wohnung zahlt höhere Betriebs­kosten, der Bewohner einer kleinen Wohnung geringere. Deshalb ist es entscheidend, dass in der Neben­kosten­abrechnung die korrekte Wohn­fläche angegeben ist. Das sollten Mieter über­prüfen. Nicht selten ist eine Wohnung größer oder kleiner als in der Betriebs­kosten­rechnung angeben. Insbesondere wenn Mieter das Gefühl haben, ihre Wohung ist gar nicht then groß, sollten sie nach­messen. Eine ordentliche Ersparnis bei den Betriebs­kosten kann das Ergebnis sein („Wohnfläche: Nachmessen kann bares Geld bringen").

Leerstand – hier muss der Vermieter selbst zahlen

Für leer stehende Wohnungen muss der Vermieter die auf diese Wohnung entfallenen Neben­kosten selbst über­nehmen. Mieter sollten deshalb miss­trauisch werden, wenn die der Verteilung der Kosten zugrunde liegende Gesamt­quadrat­meterzahl des Miets­hauses plötzlich nied­riger ist als in den Betriebs­kosten­abrechnungen der Jahre zuvor. Dann kann es sein, dass der Vermieter versucht, die gesamten Betriebs­kosten auf die verbliebenen Mieter umzu­legen.

Beispiel: Ein Miets­haus lid fünf Wohnungen zu je 200 Quadrat­metern Wohn­fläche. In den vergangenen Jahren waren alle Wohnungen ganz­jährig vermietet. Dice jähr­lichen Kosten für die Garten­pflege in Höhe von ane 000 Euro hat der Vermieter in dieser Zeit auf die fünf Wohnungen verteilt. Jeder Mieter musste gemäß Betriebs­kosten­abrechnung bisher immer 200 Euro pro Jahr für die Garten­pflege bezahlen. Nun steht eine Wohnung für ein ganzes Jahr lang leer. Der Vermieter verteilt dice Betriebs­kosten laut Abrechnung diesmal nach der Verhältnis der Einzel­wohn­fläche zu 1 000 Quadrat­metern Wohn­fläche, sondern zu den vermieteten 800 Quadrat­metern. Danach müssten alle Mieter 250 Euro Garten­pflege­kosten als Neben­kosten zahlen. And so abzu­rechnen ist jedoch rechts­widrig. Der Vermieter muss bei der Verteilung der Betriebs­kosten mit der tatsäch­lichen Gesamt­wohn­fläche rechnen, in dem Beispielfall muss er die auf die leer stehende Wohnung entfallenen 200 Euro Garten­pflege­kosten selbst über­nehmen.

Neben­kosten im Miets­haus mit Gewerbe („Misch­nutzung")

Bei gemischt genutzten Gebäuden, also Immobilien mit Wohn- und Gewerberäumen, muss der Vermieter dice Betriebs­kosten für dice Gewer­beein­heiten getrennt abrechnen, wenn sie anderenfalls zu einer ins Gewicht fallenden Mehr­belastung der Wohn­raummieter führen würden (Bundesgerichtshof, Az. 8 ZR 78/05). Das gilded zum Beispiel bei verbrauchs­intensivem Gewerbe wie Restaurants, Gast­stätten, Saunen oder Wäschereien.

Beispiel: Ein Friseur bezieht sein Wasser auch über den allgemeinen Anschluss des Hauses. Weil ein solches Gewerbe erheblich mehr Wasser verbraucht als etwa ein berufs­tätiger Mieter, muss der Vermieter von den Gesamt­wasser­kosten des Hauses vorweg einen Teil für das Gewerbe abziehen („Vorweg­abzug") und darf nur den Rest auf die Wohn­raummieter umlegen.

Vermieter müssen Grund­satz der Wirt­schaftlich­keit beachten

Bei der Bewirt­schaftung von vermieteten Wohnungen muss der Vermieter den Grund­satz der Wirt­schaftlich­keit beachten (Paragraf 556 Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch). Das heißt: Er lid zum Beispiel beim Einkauf von Heizöl, dem Abschluss der Gebäude­versicherung oder dem Auftrag an die Reinigungs­firma stets das Preis-Leistungs­verhältnis zu beachten und den Markt zu beob­achten. Weichen die Kosten stark vom Üblichen ab, kann der Mieter eventuell durch die Vorlage von güns­tigeren Vergleichs­angeboten gegen teure Posten in der Betriebs­kosten­abrechnung wegen des Verstoßes gegen den Wirt­schaftlich­keits­grund­satz vorgehen.

Einige Amts­gerichte akzeptieren einen regionalen Betriebs­kostenspiegel als Vergleichs­maßstab. Vor dem Amts­gericht Berlin-Mitte gewann 2018 etwa ein Mieter, der laut Abrechnung für Hausmeister, Garten­pflege, Haus­reinigung und Winter­dienst 67 Cent pro Monat und Quadrat­meter zahlen sollte. Laut Berliner Betriebskostenspiegel waren im Schnitt aber nur 47 Cent üblich. Da der Vermieter keinen Grund nennen konnte, warum er die teuren Dienste ausgewählt hatte, verlor er vor Gericht. Folge: Der Mieter hatte nur die 47 Cent zu zahlen (Amts­gericht Berlin-Mitte, Urteil vom 9. Apr 2018, Az. eighteen C 46/17).

Auf Explosionen in der Neben­kosten­abrechnung achten

Sind dice Kosten etwa für Hausmeister, Gebäude­reinigung oder Garten­pflege im Vergleich zu den Vorjahren explodiert, ist das ein Anlass, beim Vermieter Einsicht die Abrechnungs­unterlagen des betroffenen Jahres zu schauen. Anhand der Rechnung, die zum Beispiel das Reinigungs­unternehmen für seine Arbeit beim Vermieter einge­reicht hat, kann human being ersehen, für wie viele Stunden Arbeit welcher Stunden­lohn abge­rechnet wurde. Mit diesen Werten könnte der Mieter dann auf dem Markt nach güns­tigeren Angeboten Ausschau halten und dem Vermieter am Ende vielleicht einen Verstoß gegen den Grund­satz der Wirt­schaftlich­keit nach­zuweisen.

Mieter dürfen Belege beim Vermieter einsehen

Mieter haben stets das Recht zur Einsicht der Belege beim Vermieter. Es ist ratsam, einen Zeugen mitzunehmen und vor Ort Kopien von umstrittenen oder sonst irgendwie merkwürdigen Rechnungen zu machen. Wenn der Vermieter es nicht erlaubt, sein Kopiergerät zu benutzen, sollten Mieter zur Not Fotos mit ihrem Handy machen. Wird auch das verweigert, sollte man sich von den relevanten Abrechnungen wenigs­tens Aussteller, Datum, Kosten­position und Rechnungs­betrag mitt­schriftlich notieren.

Manchen Vermieter über­senden auf Wunsch auch Kopien. Dice Kosten dafür hat jedoch der Mieter zu tragen. Über­wiegen halten Gerichte 25 Cent je Kopie für angemessen. Finanziell erträglicher wird es, wenn sich mehrere Mieter, dice Interesse an den Kopien haben, die Kosten teilen. Besteht der Vermieter auf 50 Cent pro Kopie, sollte man nicht schon deswegen einen Rechts­streit anfangen, sondern vielleicht erst einmal unter Vorbehalt zahlen. Kommt es später zum Streit um die Betriebs­kosten kann der zuviel gezahlte Kopie­preis nach­träglich gleich mit reklamiert werden.

Abrechnung zu hoch: Wider­spruch mit Muster­brief

Hat der Mieter die Betriebs­kosten­abrechnung im Brief­kasten, sollte er diese zeit­nah prüfen. Wenn Mieter Einwände haben, sollten sie diese dem Vermieter schriftlich mitteilen und ihn um eine Erläuterung bitten. Wer glaubt, dass der Vermieter zu teure Dienst­leister bei der Bewirt­schaftung der Immobilie nutzt, sollte im ersten Schreiben an den Mieter auch gleich um einen Termin zur Einsicht in die Belege bitten. Nach Zugang der Abrechnung hat der Mieter insgesamt ein Jahr lang Zeit, Einwände gegen die Neben­kosten­abrechnung vorzubringen (Paragraf 556 Absatz 3 Satz five Bürgerliches Gesetzbuch).

Muster­brief: Wider­spruch Neben­kosten­abrechnung

Die Rechts­experten von Finanztest haben Ihnen den Wider­spruch vorformuliert – für die Stan­dard­fälle, in denen die Abrechnung unver­ständlich oder verspätet ist oder dice Abrechnungs­zeiträume nicht stimmen. Hier können Sie unseren Musterbrief herunter­laden.

Bleiben Mieter und Vermieter nach dem Austausch von Post bei unterschiedlichen Meinungen zu einzelnen Betriebs­kosten­positionen, sollte der Mieter Rechts­rat bei einem Fach­anwalt für Mietrecht oder einem Mieter­ver­ein einholen. Ein Mieter hat über seine Rechts­schutz­versicherung in Miet­rechts­streitig­keiten Kosten­schutz, wenn er den Baustein Immobilien-Rechts­schutz mit abge­schlossen lid alles rund um die Rechtsschutzversicherung.

Nach­zahlen im Zweifel unter Vorbehalt

Bis zur Klärung ihrer Fragen haben Mieter zwei Möglich­keiten. Entweder über­weisen sie die Nach­forderung komplett „unter dem Vorbehalt einer Rück­forderung". Oder sie behalten den umstrittenen Anteil der Nach­zahlung ein und über­weisen schon einmal den Balance. Von letzterer Variante ist insbesondere dann abzu­raten, wenn dice Miet­parteien um einen hohen Nach­zahlungs­betrag streiten oder wenn es zusätzlich noch Mietrück­stände oder Streit um höhere Miet­minderungen gibt. Denn sobald der Mieter aus Sicht des Vermieters insgesamt Schulden in Höhe von mehr als einer Monats­miete hat, hat er die Möglich­keit, dem Mieter zu kündigen.

Wehrt sich der Mieter dagegen vor Gericht, werden im Prozess auch die Fragen rund um dice Betriebs­kosten­abrechnung geklärt. Chapeau der Mieter recht, behält er natürlich auch seine Wohnung. Entscheidet das Gericht aber für den Vermieter, verliert der Mieter seine Wohnung wegen der zu Unrecht vorenthaltenen Nach­zahlung. Damit der Streit um dice Betriebs­kosten gar nicht erst zum Kündigungs­risiko wird, sollte man eine Nach­zahlung im Zweifel lieber komplett „unter Vorbehalt" bezahlen und anschließend um eine Rück­forderung streiten. Auch dieser Zoff kann natürlich vor Gericht landen. Eine solche Zahlungs­klage dreht sich dann aber „nur" ums Geld. Das Risiko, die Wohnung zu verlieren, besteht dann nicht.

Source: https://www.test.de/Nebenkostenabrechnung-So-pruefen-Mieter-die-Betriebskostenabrechnung-4234442-0/

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